La réponse courte
Valeur nette du logement = valeur de marché du logement − crédit immobilier et autres prêts garantis par celui-ci
L’enquête sur les finances des consommateurs de la Réserve fédérale américaine (Survey of Consumer Finances) compte le logement comme un actif et les prêts garantis par le logement (crédits immobiliers, prêts sur valeur nette et lignes de crédit adossées au logement) comme des dettes. Dans son rapport 2025, elle désigne la différence comme la valeur nette du logement (net housing value). Chez les propriétaires, la valeur nette médiane du logement était de 230 000 dollars, contre 218 900 en 2022 après correction de l’inflation, et la moyenne de 380 400. Environ 66 % des familles américaines étaient propriétaires de leur logement.
Trois façons de saisir un logement
| Méthode | Actifs saisis | Dettes saisies | Patrimoine net |
|---|---|---|---|
| 1. Valeur totale et crédit (standard) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Valeur nette seule | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Logement exclu, crédit exclu | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Erreur : valeur nette et crédit | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Les méthodes 1 et 2 donnent le même total. La méthode 1 est plus claire car on voit à la fois la valeur et le prêt, et c’est ainsi que fonctionne notre calculateur. La méthode 3 répond à une autre question : ce que vous valez en dehors de votre logement. La dernière ligne montre l’erreur classique : soustraire deux fois le crédit.
Comment évaluer le logement
- Utilisez un prix de vente réaliste aujourd’hui, par exemple les ventes récentes de biens similaires à proximité, pas le prix d’achat.
- Envisagez de déduire les frais de vente habituels si vous voulez un chiffre plus prudent, et notez-le.
- Utilisez le capital restant dû indiqué sur votre dernier relevé, pas la mensualité.
- Incluez tout prêt sur valeur nette ou ligne de crédit adossée au logement comme dette séparée.
- Gardez la même méthode d’évaluation à chaque mise à jour.
Quand les définitions excluent le logement
Certaines règles mesurent le patrimoine net sans la résidence principale. Par exemple, selon la réglementation boursière américaine, une personne peut être reconnue « investisseur accrédité » (accredited investor) avec un patrimoine net supérieur à 1 million de dollars, hors valeur de la résidence principale. Dans ce test, le crédit immobilier n’est généralement pas compté comme dette jusqu’à hauteur de la valeur de marché du logement, mais la part du prêt qui dépasse cette valeur compte, de même que certains emprunts supplémentaires récents adossés au logement. C’est un critère juridique avec ses propres règles, pas une meilleure façon de mesurer vos finances.
Exclure le logement peut aussi être utile pour savoir quelle part de votre patrimoine vous pourriez mobiliser sans vendre votre lieu de vie. Cette idée est proche du patrimoine net liquide.
Pourquoi c’est important pour les comparaisons
Comme les propriétaires détiennent une grande part de leur patrimoine dans leur logement, l’inclure ou l’exclure change beaucoup le tableau. La comparaison propriétaires/locataires montre l’ampleur de l’écart dans les données de la Fed. Quand vous comparez votre chiffre à une référence, utilisez la même définition que cette référence.
Questions fréquentes
Et si mon crédit immobilier dépasse la valeur du logement ?
Votre valeur nette est alors négative. Saisissez les deux chiffres tels quels ; la valeur nette négative réduira votre patrimoine net.
Dois-je inclure un bien locatif ?
Oui, à sa valeur de marché avec son crédit comme dette, de la même façon que votre logement.
Sources
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (octobre 2026) : taux de propriétaires et valeur nette du logement (encadré 4).
- Investor.gov (SEC, autorité américaine des marchés financiers), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin : le critère de patrimoine net et le traitement de la résidence principale.
Information à but pédagogique uniquement, pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé.