짧은 답
홈 에쿼티 = 주택의 시장가치 − 주택담보대출 및 주택을 담보로 한 기타 대출
미국 연방준비제도의 소비자금융조사(SCF)는 주택을 자산으로, 주택 담보 대출(주택담보대출, 홈 에쿼티 대출, 홈 에쿼티 한도 대출)을 부채로 셉니다. 2025년 보고서는 그 차이를 순주택가치(net housing value)라고 부릅니다. 주택 소유자의 순주택가치 중앙값은 230,000달러로 인플레이션 조정 후 2022년의 218,900달러에서 올랐으며, 평균값은 380,400달러였습니다. 미국 가족의 약 66%가 자기 집을 소유했습니다.
주택을 입력하는 세 가지 방법
| 방법 | 입력한 자산 | 입력한 부채 | 순자산 |
|---|---|---|---|
| 1. 전체 가치와 주택담보대출(표준) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. 에쿼티만 | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. 주택 제외, 주택담보대출 제외 | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| 실수: 에쿼티와 주택담보대출 동시 입력 | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
방법 1과 2는 같은 합계를 냅니다. 방법 1은 가치와 대출을 모두 볼 수 있어 더 명확하며, 저희 계산기가 쓰는 방식입니다. 방법 3은 다른 질문, 즉 집을 제외하면 자산이 얼마인지에 답합니다. 마지막 행은 전형적인 오류인 주택담보대출 이중 차감을 보여 줍니다.
주택 가치를 매기는 법
- 구입 가격이 아니라 근처 비슷한 주택의 최근 거래가 같은 오늘의 현실적인 매도 가격을 쓰세요.
- 더 보수적인 수치를 원한다면 일반적인 매도 비용을 빼는 것을 고려하고, 그렇게 했다고 적어 두세요.
- 매달 상환액이 아니라 최근 명세서의 남은 주택담보대출 원금을 쓰세요.
- 홈 에쿼티 대출이나 한도 대출은 별도 부채로 포함하세요.
- 수치를 업데이트할 때마다 같은 평가 방법을 유지하세요.
주택을 제외하는 정의
일부 규칙은 거주 주택을 빼고 순자산을 잽니다. 예를 들어 미국 증권 규정에서 개인은 주된 거주지의 가치를 제외한 순자산이 100만 달러를 넘으면 '공인 투자자(accredited investor)' 자격을 얻을 수 있습니다. 이 기준에서 주택의 주택담보대출은 일반적으로 주택 시장가치까지는 부채로 세지 않지만, 대출이 가치를 넘는 금액은 세며, 최근 주택을 담보로 추가로 빌린 일부 금액도 셉니다. 이는 자체 규칙이 있는 법적 기준이지 개인 재정을 재는 더 나은 방법이 아닙니다.
사는 집을 팔지 않고 끌어 쓸 수 있는 자산이 얼마인지 알고 싶을 때도 주택을 제외하는 것이 유용할 수 있습니다. 이 개념은 유동 순자산과 가깝습니다.
비교에서 중요한 이유
주택 소유자는 자산의 상당 부분을 집에 두고 있으므로, 주택 포함 여부에 따라 그림이 크게 달라집니다. 주택 소유자 vs 임차인 비교는 연준 데이터에서 그 격차가 얼마나 큰지 보여 줍니다. 자신의 수치를 기준값과 비교할 때는 기준값과 같은 정의를 쓰세요.
자주 묻는 질문
주택담보대출이 주택 가치보다 크면요?
그러면 에쿼티가 마이너스입니다. 두 수치를 있는 그대로 입력하세요. 마이너스 에쿼티는 순자산을 낮춥니다.
임대 부동산도 포함하나요?
네. 거주 주택과 마찬가지로 시장가치로 넣고, 그 대출은 부채로 넣으세요.
출처
- 미국 연방준비제도이사회(FRB), 『Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025』(2022~2025년 미국 가계 재정 변화, 2026년 10월): 주택 보유율과 순주택가치(Box 4).
- Investor.gov(미국 증권거래위원회, SEC), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin(공인 투자자 – 투자자 공지 개정판): 순자산 기준과 주된 거주지의 처리 방식.
교육용 정보일 뿐이며, 법률, 세무 또는 개인 맞춤형 재무 조언이 아닙니다.