Die kurze Antwort
Eigenkapital in der Immobilie = Marktwert des Eigenheims − Hypothek und andere damit besicherte Kredite
Der Survey of Consumer Finances der Federal Reserve (US-Erhebung zu den Finanzen privater Haushalte) zählt das Eigenheim als Vermögenswert und durch die Immobilie besicherte Kredite (Hypotheken, Home-Equity-Darlehen und -Kreditlinien) als Schulden. In seinem Bericht für 2025 bezeichnet er die Differenz als Nettowohnungswert. Unter Eigentümern lag der Median des Nettowohnungswerts bei 230.000 Dollar, nach 218.900 im Jahr 2022 (inflationsbereinigt), und der Mittelwert bei 380.400. Etwa 66 % der US-Familien besaßen ihr Eigenheim.
Drei Wege, ein Eigenheim einzutragen
| Methode | Eingetragenes Vermögen | Eingetragene Schulden | Nettovermögen |
|---|---|---|---|
| 1. Voller Wert und Hypothek (Standard) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Nur Eigenkapital | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Eigenheim und Hypothek ausgeklammert | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Fehler: Eigenkapital und Hypothek | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Die Methoden 1 und 2 ergeben dieselbe Summe. Methode 1 ist übersichtlicher, weil Sie Wert und Kredit sehen, und so funktioniert unser Rechner. Methode 3 beantwortet eine andere Frage: wie viel Sie außerhalb Ihres Eigenheims besitzen. Die letzte Zeile zeigt den klassischen Fehler: die Hypothek zweimal abzuziehen.
So bewerten Sie das Eigenheim
- Verwenden Sie einen realistischen heutigen Verkaufspreis, etwa jüngste Verkäufe ähnlicher Immobilien in der Nähe, nicht den Kaufpreis.
- Ziehen Sie übliche Verkaufskosten ab, wenn Sie einen vorsichtigeren Wert möchten, und vermerken Sie das.
- Verwenden Sie die offene Hypothekenrestschuld aus Ihrem letzten Auszug, nicht die monatliche Rate.
- Tragen Sie ein Home-Equity-Darlehen oder eine Kreditlinie als separate Schuld ein.
- Behalten Sie bei jeder Aktualisierung dieselbe Bewertungsmethode bei.
Wann Definitionen das Eigenheim auslassen
Manche Regeln messen das Nettovermögen ohne das selbst genutzte Eigenheim. So kann sich nach US-Wertpapierrecht eine Person als „akkreditierter Anleger“ qualifizieren, wenn ihr Nettovermögen über 1 Million Dollar liegt, ohne den Wert des Hauptwohnsitzes. Bei diesem Test wird die Hypothek auf das Eigenheim bis zu dessen Marktwert grundsätzlich nicht als Schuld gezählt, wohl aber jeder Betrag, um den der Kredit den Wert übersteigt, sowie bestimmte kürzlich zusätzlich aufgenommene Kredite auf das Eigenheim. Das ist ein rechtlicher Test mit eigenen Regeln, keine bessere Art, Ihre eigenen Finanzen zu messen.
Das Eigenheim wegzulassen kann auch nützlich sein, wenn Sie wissen möchten, auf wie viel Vermögen Sie zugreifen könnten, ohne Ihr Zuhause zu verkaufen. Diese Idee kommt dem liquiden Nettovermögen nahe.
Warum das für Vergleiche wichtig ist
Weil Eigentümer so viel ihres Vermögens in ihrem Eigenheim halten, verändert dessen Ein- oder Ausschluss das Bild stark. Der Vergleich von Eigentümern und Mietern zeigt, wie groß der Abstand in den Fed-Daten ist. Wenn Sie Ihren Wert mit einem Maßstab vergleichen, verwenden Sie dieselbe Definition wie der Maßstab.
Häufige Fragen
Was, wenn meine Hypothek höher ist als der Wert des Eigenheims?
Dann ist Ihr Eigenkapital negativ. Tragen Sie beide Werte so ein, wie sie sind; das negative Eigenkapital senkt Ihr Nettovermögen.
Beziehe ich eine vermietete Immobilie ein?
Ja, zum Marktwert und mit ihrer Hypothek als Schuld, genauso wie Ihr Eigenheim.
Quellen
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (Oktober 2026): Eigentümerquote und Nettowohnungswert (Box 4).
- Investor.gov (U.S. SEC, US-Börsenaufsicht), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: der Vermögenstest und die Behandlung des Hauptwohnsitzes.
Nur zu Bildungszwecken, keine Rechts-, Steuer- oder persönliche Finanzberatung.