Câu trả lời ngắn gọn
Giá trị ròng của nhà = giá thị trường của căn nhà − khoản vay thế chấp và các khoản vay khác được bảo đảm bằng căn nhà
Khảo sát Tài chính Người tiêu dùng (SCF) của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tính căn nhà là tài sản và các khoản vay bảo đảm bằng nhà (vay thế chấp, vay theo giá trị ròng của nhà và hạn mức tín dụng theo giá trị ròng của nhà) là nợ. Trong báo cáo năm 2025, Fed gọi phần chênh lệch là giá trị nhà ở ròng (net housing value). Ở những người sở hữu nhà, giá trị nhà ở ròng trung vị là 230.000 USD, tăng từ 218.900 vào năm 2022 sau khi điều chỉnh lạm phát, và giá trị trung bình là 380.400. Khoảng 66% gia đình Mỹ sở hữu nhà của mình.
Ba cách nhập căn nhà
| Cách | Tài sản đã nhập | Nợ đã nhập | Tài sản ròng |
|---|---|---|---|
| 1. Giá trị đầy đủ và vay thế chấp (chuẩn) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Chỉ giá trị ròng | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Loại căn nhà, loại vay thế chấp | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Sai: giá trị ròng và vay thế chấp | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Cách 1 và 2 cho cùng tổng số. Cách 1 rõ ràng hơn vì bạn thấy cả giá trị lẫn khoản vay, và đó là cách máy tính của chúng tôi hoạt động. Cách 3 trả lời một câu hỏi khác: bạn có bao nhiêu ngoài căn nhà. Dòng cuối cho thấy lỗi kinh điển: trừ khoản vay thế chấp hai lần.
Cách định giá căn nhà
- Dùng giá bán thực tế ở thời điểm hiện tại, ví dụ giá các căn nhà tương tự gần đó vừa bán, không phải giá mua.
- Cân nhắc trừ chi phí bán thông thường nếu bạn muốn con số thận trọng hơn, và ghi chú lại rằng bạn đã làm vậy.
- Dùng dư nợ gốc vay thế chấp trong sao kê gần nhất, không phải khoản trả hằng tháng.
- Tính mọi khoản vay hoặc hạn mức tín dụng theo giá trị ròng của nhà như một khoản nợ riêng.
- Giữ cùng một cách định giá mỗi lần bạn cập nhật con số.
Khi nào các định nghĩa loại căn nhà ra
Một số quy định đo tài sản ròng mà không tính căn nhà chính. Ví dụ, theo luật chứng khoán Mỹ, một cá nhân có thể đủ điều kiện là “nhà đầu tư được công nhận” (accredited investor) nếu có tài sản ròng trên 1 triệu USD, không tính giá trị nơi ở chính. Theo phép thử đó, khoản vay thế chấp của căn nhà thường không được tính là nợ trong phạm vi giá thị trường của căn nhà, nhưng phần khoản vay vượt quá giá trị nhà thì được tính, và một số khoản vay thêm gần đây dựa trên căn nhà cũng vậy. Đó là một phép thử pháp lý với quy định riêng, không phải cách tốt hơn để đo tài chính của chính bạn.
Loại căn nhà ra cũng có thể hữu ích khi bạn muốn biết mình có thể dùng bao nhiêu tài sản mà không phải bán nơi đang ở. Ý tưởng đó gần với tài sản ròng thanh khoản.
Vì sao điều này quan trọng khi so sánh
Vì người sở hữu nhà giữ rất nhiều tài sản trong căn nhà, việc tính hay không tính căn nhà thay đổi bức tranh rất nhiều. Bài so sánh người sở hữu nhà và người thuê nhà cho thấy khoảng cách lớn đến mức nào trong dữ liệu của Fed. Khi so sánh con số của bạn với một mốc chuẩn, hãy dùng cùng định nghĩa với mốc chuẩn đó.
Những câu hỏi thường gặp
Nếu khoản vay thế chấp lớn hơn giá trị căn nhà thì sao?
Khi đó giá trị ròng của nhà là âm. Hãy nhập cả hai con số như thực tế; giá trị ròng âm sẽ làm giảm tài sản ròng của bạn.
Tôi có tính bất động sản cho thuê không?
Có, theo giá thị trường, với khoản vay thế chấp của nó là nợ, giống như căn nhà của bạn.
Nguồn tham khảo
- Hội đồng Thống đốc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (tháng 10/2026): tỷ lệ sở hữu nhà và giá trị nhà ở ròng (Box 4).
- Investor.gov (SEC Mỹ), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: phép thử tài sản ròng và cách xử lý nơi ở chính.
Chỉ là thông tin giáo dục, không phải lời khuyên pháp lý, thuế hay tài chính cá nhân.