Короткий ответ
Собственный капитал в жилье = рыночная стоимость жилья − ипотека и другие кредиты под его залог
Обследование Survey of Consumer Finances Федеральной резервной системы (центрального банка США) учитывает жильё как актив, а кредиты под залог жилья (ипотеку, кредиты и кредитные линии под залог собственного капитала в жилье) — как долги. В отчёте за 2025 год эта разница называется чистой стоимостью жилья. Среди владельцев жилья медианная чистая стоимость жилья составила 230 000 долларов против 218 900 в 2022 году с поправкой на инфляцию, а среднее — 380 400. Около 66% семей в США владели своим жильём.
Три способа учесть жильё
| Способ | Указанные активы | Указанные долги | Чистый капитал |
|---|---|---|---|
| 1. Полная стоимость и ипотека (стандарт) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Только собственный капитал | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Без жилья и без ипотеки | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Ошибка: собственный капитал и ипотека | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Способы 1 и 2 дают одинаковый итог. Способ 1 нагляднее, потому что видны и стоимость, и кредит, и именно так работает наш калькулятор. Способ 3 отвечает на другой вопрос: каков ваш капитал за пределами жилья. Последняя строка показывает классическую ошибку: ипотека вычитается дважды.
Как оценить жильё
- Используйте реалистичную сегодняшнюю цену продажи, например по недавним продажам похожих домов поблизости, а не цену покупки.
- Если хотите более консервативную цифру, подумайте о вычете типичных расходов на продажу и отметьте, что сделали это.
- Используйте непогашенный основной долг по ипотеке из последней выписки, а не ежемесячный платёж.
- Учитывайте кредит или кредитную линию под залог жилья как отдельный долг.
- Используйте один и тот же метод оценки при каждом обновлении цифры.
Когда определения исключают жильё
Некоторые правила измеряют чистый капитал без основного жилья. Например, по правилам о ценных бумагах в США физическое лицо может считаться «аккредитованным инвестором» при чистом капитале более 1 млн долларов без учёта стоимости основного места жительства. В этом тесте ипотека на жильё, как правило, не учитывается как долг в пределах рыночной стоимости жилья, но учитывается сумма, на которую кредит превышает стоимость, а также определённые недавние дополнительные заимствования под залог жилья. Это юридический тест со своими правилами, а не лучший способ оценить собственные финансы.
Исключение жилья также полезно, когда вы хотите знать, каким богатством можете воспользоваться, не продавая место, где живёте. Эта идея близка к ликвидному чистому капиталу.
Почему это важно для сравнений
Поскольку владельцы жилья хранят в нём большую часть богатства, включение или исключение жилья сильно меняет картину. Сравнение владельцев жилья и арендаторов показывает, насколько велик разрыв в данных ФРС. Сравнивая свою цифру с ориентиром, используйте то же определение, что и ориентир.
Вопросы, которые задают люди
Что, если ипотека больше стоимости жилья?
Тогда ваш собственный капитал в жилье отрицательный. Укажите обе цифры как есть; отрицательный собственный капитал снизит ваш чистый капитал.
Включать ли сдаваемую в аренду недвижимость?
Да, по рыночной стоимости, а ипотеку по ней — как долг, так же как и ваше жильё.
Источники
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (October 2026): доля владельцев жилья и чистая стоимость жилья (Box 4).
- Investor.gov (U.S. SEC), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: тест по чистому капиталу и учёт основного места жительства (SEC — Комиссия по ценным бумагам и биржам США).
Только образовательная информация, а не юридическая, налоговая или персональная финансовая консультация.