Kısa cevap
Ev özsermayesi = evin piyasa değeri − konut kredisi ve ev teminatlı diğer krediler
Federal Rezerv’in (ABD merkez bankası) Tüketici Finansmanı Anketi, evi bir varlık, ev teminatlı kredileri (konut kredileri, ev özsermayesi kredileri ve ev özsermayesi kredi limitleri) ise borç olarak sayar. 2025 raporunda aradaki farkı net konut değeri olarak tanımlar. Ev sahipleri arasında medyan net konut değeri 230.000 dolardı; enflasyona göre düzeltildiğinde 2022’deki 218.900’den yükselmişti; ortalama ise 380.400’dü. ABD ailelerinin yaklaşık %66’sı evinin sahibiydi.
Bir evi girmenin üç yolu
| Yöntem | Girilen varlıklar | Girilen borçlar | Net servet |
|---|---|---|---|
| 1. Tam değer ve konut kredisi (standart) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Yalnızca özsermaye | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Ev hariç, konut kredisi hariç | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Hata: özsermaye ve konut kredisi | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
1. ve 2. yöntemler aynı toplamı verir. 1. yöntem daha açıktır, çünkü hem değeri hem krediyi görebilirsiniz; hesaplama aracımız da böyle çalışır. 3. yöntem farklı bir soruyu yanıtlar: eviniz dışında ne kadar servetiniz var. Son satır klasik hatayı gösterir: konut kredisini iki kez çıkarmak.
Ev nasıl değerlenir
- Alış fiyatını değil, yakındaki benzer evlerin son satışları gibi bugünkü gerçekçi bir satış fiyatını kullanın.
- Daha temkinli bir rakam istiyorsanız tipik satış maliyetlerini düşmeyi düşünün ve bunu yaptığınızı not edin.
- Aylık taksiti değil, son ekstrenizdeki kalan konut kredisi anaparasını kullanın.
- Varsa ev özsermayesi kredisini veya kredi limitini ayrı bir borç olarak dahil edin.
- Rakamı her güncellediğinizde aynı değerleme yöntemini kullanın.
Tanımlar evi ne zaman dışarıda bırakır
Bazı kurallar net serveti ana konut olmadan ölçer. Örneğin ABD menkul kıymet kurallarına göre bir kişi, ana konutun değeri hariç 1 milyon doları aşan net servetle “nitelikli yatırımcı” (accredited investor) sayılabilir. Bu testte evin konut kredisi, evin piyasa değerine kadar genellikle borç olarak sayılmaz; ancak kredinin değeri aştığı kısım ve ev karşılığında yakın zamanda alınan belirli ek borçlar sayılır. Bu, kendi kuralları olan yasal bir testtir; kendi finanslarınızı ölçmenin daha iyi bir yolu değildir.
Evi dışarıda bırakmak, oturduğunuz yeri satmadan ne kadar servete başvurabileceğinizi bilmek istediğinizde de yararlı olabilir. Bu fikir likit net servete yakındır.
Karşılaştırmalar için neden önemli
Ev sahipleri servetlerinin çok büyük kısmını evlerinde tuttuğundan, evi dahil etmek veya hariç tutmak tabloyu çok değiştirir. Ev sahibi ve kiracı karşılaştırması Fed verilerindeki farkın ne kadar büyük olduğunu gösterir. Rakamınızı bir ölçütle karşılaştırırken ölçütle aynı tanımı kullanın.
İnsanların sorduğu sorular
Konut kredim evin değerinden büyükse ne olur?
O zaman özsermayeniz negatiftir. İki rakamı da olduğu gibi girin; negatif özsermaye net servetinizi düşürür.
Kiraya verdiğim bir mülkü dahil eder miyim?
Evet; evinizdeki gibi, piyasa değeriyle ve kredisini borç olarak girerek.
Kaynaklar
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (Ekim 2026): ev sahipliği oranı ve net konut değeri (Kutu 4).
- Investor.gov (U.S. SEC), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: net servet testi ve ana konutun nasıl ele alındığı.
Yalnızca eğitim amaçlı bilgidir; hukuki, vergisel veya kişisel finansal tavsiye değildir.