短い答え
ホームエクイティ ＝ 自宅の市場価値 − 住宅ローンとその他の自宅担保ローン
FRBの消費者金融調査（SCF）は、自宅を資産、自宅を担保とするローン（住宅ローン、ホームエクイティローン、ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット）を負債として数えます。2025年の報告書では、その差を住宅純価値と呼んでいます。持ち家世帯の住宅純価値の中央値は230,000ドルで、インフレ調整後で2022年の218,900ドルから上昇し、平均値は380,400ドルでした。米国の家族の約66%が持ち家に住んでいました。
自宅を入力する3つの方法
| 方法 | 入力する資産 | 入力する負債 | 純資産 |
|---|---|---|---|
| 1. 全額と住宅ローン（標準） | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. エクイティのみ | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. 自宅も住宅ローンも除外 | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| 誤り：エクイティと住宅ローン | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
方法1と方法2は同じ合計になります。方法1は価値とローンの両方が見えるのでわかりやすく、当サイトの計算機もこの方法です。方法3は別の問いに答えます：自宅以外でどれだけの資産があるか、です。最後の行は典型的な誤りで、住宅ローンを2回差し引いています。
自宅の評価方法
- 購入価格ではなく、近隣の類似物件の最近の売却価格など、今日の現実的な売却価格を使いましょう。
- より保守的な数字にしたい場合は、一般的な売却費用を差し引くことも検討し、そうしたことを記録しておきましょう。
- 毎月の返済額ではなく、最新の明細書にある住宅ローンの元本残高を使いましょう。
- ホームエクイティローンやクレジットラインは、別の負債として含めましょう。
- 数字を更新するたびに、同じ評価方法を使いましょう。
自宅を除外する定義
主たる住居を除いて純資産を測るルールもあります。たとえば米国の証券規則では、主たる住居の価値を除いた純資産が100万ドルを超えると、個人が「適格投資家」として認められます。この基準では、自宅の住宅ローンは一般に自宅の市場価値までは負債に数えませんが、ローンが価値を上回る分は数え、最近の自宅を担保とした一定の追加借入も数えます。これは独自のルールを持つ法的な基準であって、自分の家計を測るのにより良い方法というわけではありません。
住んでいる家を売らずにどれだけの資産を使えるかを知りたいときも、自宅を除外すると役立ちます。この考え方は流動純資産に近いものです。
比較においてなぜ重要か
持ち家世帯は資産の大部分を自宅で保有しているため、自宅を含めるか除くかで全体像が大きく変わります。持ち家世帯と賃貸世帯の比較で、FRBのデータにおける差の大きさがわかります。自分の数字を基準値と比べるときは、基準値と同じ定義を使いましょう。
よくある質問
住宅ローンが自宅の価値より大きい場合は？
その場合、エクイティはマイナスです。両方の数字をそのまま入力すれば、マイナスのエクイティが純資産を下げます。
賃貸用の不動産も含めますか？
はい。自宅と同じように、市場価値で含め、そのローンを負債とします。
出典
- 米連邦準備制度理事会（FRB）、Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025（2026年10月）：持ち家率と住宅純価値（Box 4）。
- Investor.gov（米国証券取引委員会 SEC）、Accredited Investors – Updated Investor Bulletin（適格投資家に関する投資家向け情報）：純資産の基準と主たる住居の扱い。
教育目的の情報であり、法律、税務、個別の金融アドバイスではありません。