La respuesta corta
Valor neto de la vivienda = valor de mercado de la vivienda − hipoteca y otros préstamos garantizados con ella
La Encuesta de Finanzas del Consumidor (SCF) de la Reserva Federal de EE. UU. cuenta la vivienda como activo y los préstamos garantizados con ella (hipotecas, préstamos y líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda) como deudas. En su informe de 2025 llama a la diferencia valor neto de la vivienda (net housing value). Entre los propietarios, la mediana fue de 230.000 dólares, frente a 218.900 en 2022 tras ajustar por inflación, y la media fue de 380.400. Alrededor del 66 % de las familias estadounidenses eran propietarias de su vivienda.
Tres formas de introducir una vivienda
| Método | Activos introducidos | Deudas introducidas | Patrimonio neto |
|---|---|---|---|
| 1. Valor completo e hipoteca (estándar) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Solo el valor neto | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Vivienda excluida, hipoteca excluida | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Error: valor neto e hipoteca | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Los métodos 1 y 2 dan el mismo total. El método 1 es más claro porque ves tanto el valor como el préstamo, y es como funciona nuestra calculadora. El método 3 responde a otra pregunta: cuánto vales fuera de tu vivienda. La última fila muestra el error clásico: restar la hipoteca dos veces.
Cómo valorar la vivienda
- Usa un precio de venta realista hoy, como ventas recientes de viviendas similares cercanas, no el precio de compra.
- Plantéate descontar los gastos de venta habituales si quieres una cifra más prudente, y anota que lo has hecho.
- Usa el capital pendiente de la hipoteca de tu último extracto, no la cuota mensual.
- Incluye cualquier préstamo o línea de crédito sobre la vivienda como una deuda aparte.
- Mantén el mismo método de valoración cada vez que actualices la cifra.
Cuándo las definiciones dejan fuera la vivienda
Algunas normas miden el patrimonio neto sin la vivienda principal. Por ejemplo, según la normativa de valores de EE. UU., una persona puede calificar como «inversor acreditado» (accredited investor) con un patrimonio neto superior a 1 millón de dólares, excluido el valor de la residencia principal. En esa prueba, la hipoteca de la vivienda por lo general no cuenta como deuda hasta el valor de mercado de la vivienda, pero sí cuenta cualquier importe en que el préstamo supere ese valor, igual que ciertos préstamos adicionales recientes sobre la vivienda. Es una prueba legal con sus propias reglas, no una forma mejor de medir tus propias finanzas.
Dejar fuera la vivienda también puede ser útil cuando quieres saber de cuánta riqueza podrías disponer sin vender el lugar donde vives. Esa idea se acerca al patrimonio neto líquido.
Por qué importa al comparar
Como los propietarios tienen gran parte de su riqueza en su vivienda, incluirla o excluirla cambia mucho el panorama. La comparación entre propietarios e inquilinos muestra lo grande que es la brecha en los datos de la Fed. Cuando compares tu cifra con una referencia, usa la misma definición que esa referencia.
Preguntas frecuentes
¿Y si mi hipoteca es mayor que el valor de la vivienda?
Entonces tu valor neto en la vivienda es negativo. Introduce ambas cifras tal cual; el valor neto negativo reducirá tu patrimonio neto.
¿Incluyo una vivienda en alquiler?
Sí, por su valor de mercado y con su hipoteca como deuda, igual que tu vivienda.
Fuentes
- Junta de la Reserva Federal, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (octubre de 2026): tasa de propiedad de vivienda y valor neto de la vivienda (recuadro 4).
- Investor.gov (SEC de EE. UU.), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: la prueba de patrimonio neto y el tratamiento de la residencia principal.
Solo información educativa, no asesoramiento legal, fiscal ni financiero personal.