简短回答
房屋净值 = 房屋市场价值 − 以该房屋为抵押的房贷及其他贷款
美联储的消费者金融调查（SCF）把住房计为资产，把以住房为抵押的贷款（房贷、房屋净值贷款和房屋净值信用额度）计为负债。在 2025 年报告中，它把两者之差称为住房净值（net housing value）。在有房者中，经通胀调整后，住房净值中位数从 2022 年的 218,900 美元升至 230,000 美元，平均数为 380,400 美元。约 66% 的美国家庭拥有自己的住房。
计入住房的三种方法
| 方法 | 计入的资产 | 计入的负债 | 净资产 |
|---|---|---|---|
| 1. 全额价值加房贷（标准） | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. 只计房屋净值 | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. 住房和房贷都排除 | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| 错误：房屋净值加房贷 | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
方法 1 和方法 2 得出相同的总数。方法 1 更清楚，因为价值和贷款都能看到，我们的计算器也是这样做的。方法 3 回答的是另一个问题：除住房之外你有多少财富。最后一行展示了典型错误：房贷被减了两次。
如何为住房估值
- 使用今天现实的售价，例如附近类似房屋的近期成交价，而不是你的购买价格。
- 如果你想要更保守的数字，可以考虑扣除常见的出售成本，并记下你这样做了。
- 使用最近一期对账单上的房贷未偿本金，而不是每月还款额。
- 把任何房屋净值贷款或信用额度作为单独的负债计入。
- 每次更新数字时，保持相同的估值方法。
哪些定义会排除住房
有些规则在衡量净资产时不包括主要住房。例如，根据美国证券法规，个人净资产超过100万美元即可成为“合格投资者”（accredited investor），但不包括主要住所的价值。在这项测试下，房贷在不超过房屋市场价值的部分一般不计为负债，但贷款超过房屋价值的部分要计入，近期以住房为抵押的某些额外借款也要计入。这是一项有自身规则的法律测试，而不是衡量你个人财务的更好方法。
当你想知道不卖掉自住房也能动用多少财富时，排除住房也很有用。这个思路接近流动净资产。
为什么这对比较很重要
由于有房者的大部分财富都在住房上，计入或排除住房会让结果差别很大。有房者与租房者的比较显示了美联储数据中的差距有多大。将你的数字与基准比较时，请使用与基准相同的定义。
常见问题
如果房贷大于房屋价值怎么办？
那么你的房屋净值为负。按实际情况录入两个数字；负的房屋净值会拉低你的净资产。
出租房产要计入吗？
要，与自住房一样，按市场价值计入，房贷计为负债。
资料来源
- 美联储理事会，《Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025》（2026 年 10 月）：住房拥有率和住房净值（专栏 4）。
- Investor.gov（美国证券交易委员会 SEC），Accredited Investors – Updated Investor Bulletin（合格投资者公告）：净资产测试以及主要住所的处理方式。
仅供教育参考，不构成法律、税务或个人理财建议。