A resposta curta
Valor líquido da casa = valor de mercado da casa − financiamento e outros empréstimos garantidos por ela
A Survey of Consumer Finances do Federal Reserve (pesquisa do banco central dos EUA sobre as finanças das famílias) conta a casa como ativo e os empréstimos garantidos pela casa (financiamentos, home equity loans e linhas de crédito com garantia do imóvel) como dívidas. Em seu relatório de 2025, ela chama a diferença de valor líquido da moradia (net housing value). Entre os proprietários, o valor líquido mediano da moradia foi de 230.000 dólares, acima dos 218.900 de 2022 já corrigidos pela inflação, e a média foi de 380.400. Cerca de 66% das famílias dos EUA eram donas da casa onde moravam.
Três formas de informar uma casa
| Método | Ativos informados | Dívidas informadas | Patrimônio líquido |
|---|---|---|---|
| 1. Valor total e financiamento (padrão) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Só o valor líquido | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Casa excluída, financiamento excluído | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Erro: valor líquido e financiamento | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
Os métodos 1 e 2 dão o mesmo total. O método 1 é mais claro porque você vê tanto o valor quanto o empréstimo, e é assim que nossa calculadora funciona. O método 3 responde a outra pergunta: quanto você vale fora da sua casa. A última linha mostra o erro clássico: subtrair o financiamento duas vezes.
Como avaliar a casa
- Use um preço de venda realista hoje, como vendas recentes de imóveis parecidos na região, não o preço de compra.
- Considere descontar os custos típicos de venda se quiser um valor mais conservador, e anote que fez isso.
- Use o principal do financiamento em aberto do extrato mais recente, não a parcela mensal.
- Inclua qualquer empréstimo ou linha de crédito com garantia do imóvel como dívida separada.
- Mantenha o mesmo método de avaliação toda vez que atualizar o valor.
Quando as definições deixam a casa de fora
Algumas regras medem o patrimônio líquido sem a residência principal. Por exemplo, pelas regras do mercado de valores mobiliários dos EUA, uma pessoa pode se qualificar como “accredited investor” (investidor qualificado) com patrimônio líquido acima de 1 milhão de dólares, excluindo o valor da residência principal. Nesse teste, o financiamento da casa geralmente não é contado como dívida até o valor de mercado da casa, mas qualquer valor pelo qual o empréstimo ultrapasse esse valor conta, assim como certos empréstimos adicionais recentes com garantia da casa. É um teste legal com regras próprias, não uma forma melhor de medir suas próprias finanças.
Deixar a casa de fora também pode ser útil quando você quer saber quanta riqueza poderia usar sem vender o lugar onde mora. Essa ideia é próxima do patrimônio líquido disponível.
Por que isso importa nas comparações
Como os proprietários guardam boa parte da riqueza na casa, incluir ou excluir a casa muda muito o quadro. A comparação entre proprietários e inquilinos mostra o tamanho dessa diferença nos dados do Fed. Quando você comparar seu valor com uma referência, use a mesma definição da referência.
Perguntas frequentes
E se meu financiamento for maior que o valor da casa?
Então seu valor líquido é negativo. Informe os dois valores como são; o valor líquido negativo vai reduzir seu patrimônio líquido.
Incluo um imóvel alugado para terceiros?
Sim, pelo valor de mercado, com o financiamento como dívida, da mesma forma que sua casa.
Fontes
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (outubro de 2026): taxa de casa própria e valor líquido da moradia (Box 4).
- Investor.gov (SEC, órgão regulador do mercado de capitais dos EUA), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: o teste de patrimônio líquido e como a residência principal é tratada.
Informação apenas educativa, não aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro pessoal.