La risposta breve
Equity della casa = valore di mercato della casa − mutuo e altri prestiti garantiti da essa
La Survey of Consumer Finances della Federal Reserve (indagine USA sulle finanze delle famiglie) conta la casa come attività e i prestiti garantiti dalla casa (mutui, prestiti sull’equity e linee di credito sull’equity) come debiti. Nel rapporto 2025 chiama la differenza valore abitativo netto. Tra i proprietari di casa, il valore abitativo netto mediano era di 230.000 dollari, in aumento da 218.900 nel 2022 al netto dell’inflazione, e la media era di 380.400. Circa il 66% delle famiglie statunitensi possedeva la propria casa.
Tre modi per inserire una casa
| Metodo | Attività inserite | Debiti inseriti | Patrimonio netto |
|---|---|---|---|
| 1. Valore pieno e mutuo (standard) | 460,000 | 260,000 | 200,000 |
| 2. Solo equity | 210,000 | 10,000 | 200,000 |
| 3. Casa esclusa, mutuo escluso | 60,000 | 10,000 | 50,000 |
| Errore: equity e mutuo | 210,000 | 260,000 | −50,000 |
I metodi 1 e 2 danno lo stesso totale. Il metodo 1 è più chiaro perché vedi sia il valore sia il prestito, ed è così che funziona il nostro calcolatore. Il metodo 3 risponde a una domanda diversa: quanto vali al di fuori della tua casa. L’ultima riga mostra l’errore classico: sottrarre il mutuo due volte.
Come valutare la casa
- Usa un prezzo di vendita realistico di oggi, per esempio le vendite recenti di case simili nella zona, non il prezzo d’acquisto.
- Valuta di sottrarre i costi di vendita tipici se vuoi una cifra più prudente, e annota di averlo fatto.
- Usa il capitale residuo del mutuo dall’ultimo estratto conto, non la rata mensile.
- Includi un eventuale prestito o linea di credito sull’equity della casa come debito separato.
- Usa lo stesso metodo di valutazione ogni volta che aggiorni la cifra.
Quando le definizioni escludono la casa
Alcune regole misurano il patrimonio netto senza l’abitazione principale. Per esempio, secondo le norme USA sui valori mobiliari una persona può qualificarsi come «accredited investor» (investitore qualificato) con un patrimonio netto superiore a 1 milione di dollari, escluso il valore dell’abitazione principale. In questo test il mutuo sulla casa in genere non è contato come debito fino al valore di mercato della casa, ma conta l’eventuale parte del prestito che supera il valore, così come certi prestiti aggiuntivi recenti garantiti dalla casa. Si tratta di un test giuridico con regole proprie, non di un modo migliore per misurare le tue finanze.
Escludere la casa può essere utile anche quando vuoi sapere su quanta ricchezza potresti contare senza vendere la casa in cui vivi. Questa idea è vicina al patrimonio netto liquido.
Perché conta nei confronti
Poiché i proprietari di casa detengono una parte così grande della loro ricchezza nella casa, includerla o escluderla cambia molto il quadro. Il confronto tra proprietari e affittuari mostra quanto è grande la differenza nei dati Fed. Quando confronti la tua cifra con un parametro di riferimento, usa la stessa definizione del parametro.
Domande frequenti
E se il mutuo supera il valore della casa?
Allora la tua equity è negativa. Inserisci entrambe le cifre così come sono; l’equity negativa abbasserà il patrimonio netto.
Includo un immobile in affitto?
Sì, al valore di mercato con il relativo mutuo come debito, come per la tua casa.
Fonti
- Federal Reserve Board, Changes in U.S. Family Finances from 2022 to 2025 (ottobre 2026): tasso di proprietà della casa e valore abitativo netto (Box 4).
- Investor.gov (SEC, autorità di vigilanza sui mercati USA), Accredited Investors – Updated Investor Bulletin: il test sul patrimonio netto e come è trattata l’abitazione principale.
Solo informazioni a scopo educativo, non consulenza legale, fiscale o finanziaria personale.